Орелстрой
Свежий номер №36(1240) 11 октября 2017 Издавался в 1873-1918 г.
Возобновлен в 1991 г.

Газета общественной жизни,
литературы и политики
 
Твоя Родина, сынок

Реконструкция на смену развитию

01.08.2016

Если бы мел судьбы невзначай попал в руки орловских чиновников от градостроительства и архитектуры, даже сложно сказать, как бы они перекроили город и в каком Орле мы проснулись бы завтра. Впрочем, даже без использования волшебных предметов они удивляют нас чудесными предложениями. Из нового – идея реализации программы реконструкции (не путать с развитием) застроенных территорий. Порой пренебрежительно называемый некоторыми «орловский Шанхай» – дома и домики чуть ли не дореволюционной постройки в Заводском и Железнодорожном районах Орла, а там, глядишь, и исторический частный сектор Советского района могут пойти под нож, точнее, под ковш экскаватора с тем, чтобы на этом месте кто-то свой, кто-то новый мир построил. Как это возможно и возможно ли, разбирался «ОВ».

Не до слушаний

«В Орле не осталось мест под многоэтажное строительство». Эту фразу, во многом поясняющую тот ажиотаж, который сегодня развернулся на градостроительном поле, уже почти два года назад произнес один из крупных орловских застройщиков на каких-то очередных публичных слушаниях. Строить негде, а точнее, нельзя, там, где хочется, по многим причинам. Главная – действующие на сегодня в областном центре строительные параметры, исходя из которых при всем желании никак нельзя строить высотки на детских площадках соседних домов, к примеру. Это, конечно, утрированно, но по сути верно.

В статьях «Строительный йогУрт», «Орел не резиновый» и других (можно почитать на сайте нашей газеты) «ОВ» последовательно освещал борьбу чиновников с коэффициентом. Кстати, в минувший четверг, 21 июля, должны были состояться давно анонсированные публичные слушания, посвященные увеличению процента застройки с учетом плотности населения. Они были отменены буквально накануне. Формально – из-за нарушения сроков подачи документов и т.п. Но, учитывая некоторые новости последних дней, отмена слушаний, скорее всего, свидетельствует о том, что власти просто до сих пор не решили, чего именно они хотят.

Из-за чего пошел сыр-бор

Вкратце напомню, в чем суть противоречий между чиновниками и застройщиками, предлагающими увеличить коэффициент застройки, и депутатами, которые выступали против. Причем глагол «выступали» в прошедшем времени употреблен не случайно.

Если очень коротко, суть вот уж года два как готовящихся изменений в ПЗЗ крайне проста: разрешить строить на меньших участках земли дома большей площади и/или высотности. Два термина – «коэффициент застройки» и «коэффициент строительного использования земельного участка» – для обывателя означают лишь одно. То, насколько благоустроена будет территория вокруг дома и будет ли она вообще. Чем выше оба этих коэффициента, тем меньше места остается для парковок, спортивных и детских площадок и т.п. С 2008 года в Орле действует требование о соблюдении при строительстве многоэтажных домов дифференциации: для пятиэтажек процент застройки составляет 27, для 16-этажных домов – 13 процентов.

Проект, предложенный в прошлом году администрацией города (при поддержке ряда застройщиков), предполагает изменение коэффициента застройки до 27 процентов.

При этом депутаты профильного комитета горсовета, изучившие мнение специалистов, пришли к выводу, что чем выше этажность, тем ниже должен быть коэффициент застройки.

– Так, для 17-этажного дома этот коэффициент составляет порядка 16–21 процент. Коэффициент строительного использования земельного участка тоже может быть повышен, не более чем до показателя 2,5. Но ни в коем случае не отменен, ведь это приведет к тому, чтобы дома будут продавать вообще без прилегающей территории, – рассказал тогда «ОВ» председатель комитета по строительству Орловского горсовета Владимир Строев.

Предполагалось, что именно эти цифры лягут в основу обновленного ПЗЗ, внести изменения в который должны были 21 июля.

Кто пойдет под снос

Но буквально на прошлой неделе главный архитектор Орловской области Ваагн Вермишян предложил абсолютно новую концепцию развития города. Честно говоря, после изучения основных ее тезисов уже не до коэффициентов. Быть бы живу, как говорится.

Прежде чем посвятить читателей в подробности нового варианта перекройки областного центра, стоит напомнить, что до сих пор Орел живет по генплану и ПЗЗ, утвержденным еще в 2008 году. Новый генплан заказан, но до сих пор не оплачен и уже несколько лет как «корректируется» где-то в недрах питерской специализированной конторы. А действующий, от 2008 года, вариант ну никак не предполагает изменения никаких коэффициентов, кроме как путем проведения публичных слушаний и согласования горсовета. Более того, сам по себе генплан (даже тот, что «корректируется» в Питере) не предполагает и глобальных изменений внешнего облика города.

А вот Ваагн Ваникович очень даже предполагает. Презентованный проект «Реконструкции застроенных территорий» пестрит новациями. Так, среди прочего, предлагается «реконструируемыми считать территории, на которых необходим снос строений, не соответствующих утвержденному градостроительному зонированию». То есть что получается? Если нынешний частный сектор будет «перезонирован» в зону высотной застройки, то ваш домик вполне себе могут снести. Выкупив его у вас, конечно, по сходной (или нет) цене. Правда, пока в Орловской области такого закона нет. Но Ваагн Вермишян на днях заявил, что именно с изменения законодательства надо начинать работу по изменению внешнего облика города.

Все для людей

И главный архитектор уже предлагает внести изменения в ПЗЗ, согласно которым «реконструировать» территории в Орле можно «до (!) разработки новых региональных, местных градостроительных нормативов и ПЗЗ».

Проекты планировки и межевания приглянувшихся под «реконструкцию» территорий Вермишян предлагает отдать на откуп застройщикам, а процент застройки – проектировщикам. Таким образом, коэффициент строительного использования останется единственным параметром, характеризующим плотность застройки. Предусматривается и возможность сокращать вдвое (на 50 процентов) количество стоянок, детских игровых площадок и прочее. Причем все это, по уверению Вермишяна, делается исключительно на благо города:

– В конце концов, мы живем не в проценте застройки, а в жилой зоне, имеющей парковочные места, элементы благоустройства и другие потребительские характеристики, целью создания которых является формирование для населения комфортной, здоровой и безопасной среды проживания.

Получается, создавать такую идеальную среду в Орле, кроме как на месте старого частного сектора, уже и негде. Но при сегодняшних условиях (как минимум, в соответствии с требованиями генплана и ПЗЗ) – и нельзя.

– Я предложил схему выхода из сложившейся ситуации, мы хотим выработать некий документ, довести его до уровня городского закона, который позволит инвесторам развязать этот узел, – заявил Ваагн Ваникович в минувшую пятницу на круглом столе в рамках «Форума урбанистики», прошедшего на днях в Орле.

Все эти предложения сегодня изучают застройщики. А вот жители, скорее всего, об этих планах толком и не знают. Хотя кто, как не они – главные заинтересованные лица, на которых результаты «городского передела» отразятся в первую очередь. Да, никто не спорит, что жить в избушке без канализации не сахар. И не дело. Но тот метод, с помощью которого это дело будет поправляться, достоин широчайшего обсуждения. Ваагн Ваникович справедливо отметил, что в Орле что-то новое всегда очень тяжело принимается. Но вопрос в том, почему так происходит. Не потому ли, что горожан зачастую просто ставят перед фактом, вместо того чтобы выходить к людям не с догмой, а с диалогом?

Юрий Волков, генеральный директор строительной компании «Зенит»

Конечно, если спросить у каждого жителя города, что он думает по тому или иному поводу, ответы будут у всех разные. Но для решения вопросов урбанистики необходимо общее согласие и цельная концепция развития. Кто сегодня уполномочен от имени горожан принимать сложные решения? Муниципальные власти, депутаты или, может быть, сами граждане могут высказаться на референдуме? В любом случае, принятые большинством решения надо научиться уважать.

Елена Майорова

© OОО «Орловский вестник». Все права защищены. Любое использование материалов допускается только с согласия правообладателя. При перепечатке ссылка на источник обязательна.

Рекламодателям