Орелстрой
Свежий номер №32(1236) 13 сентября 2017 Издавался в 1873-1918 г.
Возобновлен в 1991 г.

Газета общественной жизни,
литературы и политики
 
Запутались в сетях

Проблема на ровном месте?

13.06.2012

Представьте, что вы – крупный застройщик. Уже много лет вы ведете бизнес без нареканий, возводите многочисленные здания и жилые дома. Получая разрешение на строительство от органов власти, вы принимаете на себя дополнительные обязанности как бы в уплату: продаете по ценам ниже рыночных муниципалитету квартиры по различным социальным программам, строите инфраструктурные объекты, в том числе коммунальные сети... На последнем пункте давайте остановимся подробнее. Строить – это раз. Но помимо сооружения сетей электроосвещения улиц, наружных сетей водоснабжения и водоотведения, по сложившейся в Орле практике застройщику приходится эти сети еще и… обслуживать. В последнее время проблема обострилась настолько, что, по некоторым экспертным оценкам, может в результате поставить под угрозу выполнение программ строительства жилья в регионе.

Вопрос ребром

Застройщик многоквартирных домов по закону не должен становиться и застройщиком инженерных сетей в частности да и инфраструктуры в целом. Таковым должна выступать сетевая компания, которая за деньги застройщика могла бы прокладывать упомянутые сети и, соответственно, становиться собственником сетей. Этим тезисом, по большому счету, можно было бы закончить еще не начатый материал. Но не все так просто.

Чтобы лучше понять ситуацию и варианты выхода из нее, мы обратились за комментарием к крупнейшему застройщику многоквартирных домов в Орле, ОАО «Орелстрой», кстати, уже не раз поднимавшему данную проблему перед муниципальными и региональными властями.

– Мы осуществляем в качестве застройщика строительство не только непосредственно домов, но и наружных сетей водоснабжения и водоотведения. Однако, по закону, мы не можем, даже безвозмездно, передать эти объекты муниципалитету, так как сначала мы должны зарегистрировать на них свое право собственности, – рассказывает «ОВ» первый заместитель генерального директора компании Алексей Макаров. 

Но такого права застройщика фактически лишает Гражданский кодекс. Так, согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ, «право собственности на новую вещь приобретается лицом при создании этой вещи для себя». Застройщики же строят наружные сети как будущую собственность муниципалитета.

– Не могут принадлежать коммунальные сети и собственникам квартир, так как в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома внешней границей сетей водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, – продолжает Алексей Александрович. 

Пробелы в законах

Наличие «черных дыр», зияющих в системе местного самоуправления, нередко и во многом объясняется «белыми пятнами» в законодательстве. Вот и в данном случае застройщики, обосновывая свою позицию, столкнулись со сложным клубком противоречий и пробелов в законе в части вопросов строительства и государственной регистрации права на такие линейные объекты, как сети инженерно-технического обеспечения.

Во-первых, весьма затратная и затяжная сама процедура предоставления земельных участков для строительства упомянутых сооружений. Соответственно, застройщик, как правило, земельные участки для прокладки сетей не оформляет, а городские власти, также понимая муторность процесса, на получении компаниями разрешения на строительство не настаивают. В результате разрешение на ввод в эксплуатацию построенной сети получить невозможно, как невозможно зарегистрировать их как объект недвижимости. Соответственно, передача сетей застройщиками в муниципальную собственность и сетевым эксплуатирующим организациям проходит по «кривой» схеме, собственность на них так и оказывается оформлена ненадлежащим образом.  

Коммунальные системы в этом случае оказываются фактически бесхозяйными, ведь не имеется формальных оснований для того, чтобы их обслуживать, списывать расходы на их содержание и ремонт. Но все это – до первого ЧП. 

Кто виноват и что делать?

Вот пример, раскрывающий абсурдность происходящего. Водоснабжение микрорайона «Зареченский» до сих пор осуществляется по договору, заключенному с генеральным подрядчиком. Теоретически организация дом построила и давно могла бы устраниться, по факту же вынуждена до сих пор снабжать водой тысячи жителей «Заречки», неся убыток. Городские власти принимать объект в собственность не спешат. «Водоканалу», которому муниципалы, в свою очередь, могли бы передать право хозяйственного ведения сетей, это тоже невыгодно. Назовем вещи своими именами: деньги за воду, поставляемую по собственным ли сетям, по чужим ли, муниципальное предприятие получает все равно, так зачем лишние затраты на содержание объектов коммуникации?!

Так или иначе, вопрос в конечном итоге сводится к ответственности. Если добропорядочный гражданин однажды, к примеру, провалится в незакрытый люк, кто будет виноват? Застройщик, не передавший сети в собственность (хотя, как выяснилось, он вовсе не обязан это делать да и законной возможности у него не имеется), муниципальные власти, которые ничего не сделали для приема этих сетей? 

–  Те же самые проблемы существуют и у других компаний. У нас ситуация наиболее серьезная, не только потому что мы являемся объективно наиболее крупным застройщиком  в регионе, но и потому что мы единственные, кто строит микрорайоны. При строительстве точечного объекта все несколько проще: сеть уже существует, осталось к ней подключиться. Мы же, чтобы микрорайон начал нормально функционировать, сами тянем туда километры коммуникаций, – рассказывает Алексей Макаров.

Видя проблему, сами застройщики не поленились предложить муниципалам и пути ее решения. Чтобы уладить вопрос с правом на земельные участки многоквартирных домов для прокладки наружных муниципальных сетей водоснабжения и водоотведения, городским властям не раз предлагалось применить механизм установления публичных сервитутов для этих целей, что позволило бы муниципальным организациям оформить право собственности на линейные объекты коммунальных сетей.

Альтернативой же того ненормального строительства сетей застройщиками многоквартирных домов, которое фактически происходит сейчас, с последующей незаконной передачей их в муниципальную собственность, является строительство последних муниципальными организациями по договору о подключении к городским сетям. При этом финансировать работы готовы сами застройщики многоквартирных домов за счет оплаты за подключение. Казалось бы, такой выход весьма удобен и выгоден властям:  муниципалитет за деньги застройщика фактически создает себе собственность. Но заинтересованности как не было, так и нет. Наоборот, странное упорство власти в желании от проблемы отстраниться.

Скоро сказка сказывается Формальной причиной незаключения таких договоров на подключение со стороны «Водоканала» называется отсутствие у предприятия соответствующей утвержденной инвестиционной программы.

– В утвержденной инвестиционной программе МПП ВКХ «Орелводоканал» по развитию систем водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод города Орла  на 2008–2014 годы нет ни одного многоквартирного дома, который сейчас строится или планируется возвести застройщиками, – комментируют в «Орелстрое». – Эта инвестпрограмма не увязана с планами жилищного строительства в Орле, она безнадежно устарела, в текущем году муниципалитет не внес в нее изменения.

Специалисты ОАО «Орелстрой» предлагают внести в существующую инвестиционную программу изменения в части подключения многоквартирных домов, застройщиком которых является компания, к коммунальным сетям водоснабжения и водоотведения. В минувшую среду в мэрии состоялось совещание на эту тему, которое провел заместитель главы администрации Орла Александр Бойко. И хотя принятие конкретного решения пока вновь отложено на неопределенный срок, орловские застройщики надеются, что новая городская власть взглянет на проблему с правильной точки зрения и конструктивный диалог наконец-то, состоится. Что будет в действительности, покажет время. А «ОВ» будет следить за развитием ситуации.  

Справка «ОВ»

ОАО «Орелстрой» является крупнейшей региональной холдинговой строительной компанией Орловской области. Спектр производственной деятельности — застройка жилых микрорайонов г. Орла и г. Мценска, строительство социального жилья, многоэтажных элитных и малоэтажных индивидуальных жилых домов и комплексов, реконструкция уникальных исторических зданий, возведение объектов здравоохранения и вузов, детских дошкольных учреждений, школ, спортивных сооружений и производственных мощностей.

Приоритетным направлением деятельности ОАО «Орелстрой» является строительство объектов жилья. При этом большое внимание уделяется строительству социального жилья, в том числе по федеральным программам: для ветеранов ВОВ, детей-сирот и др. С этой целью возводятся целые микрорайоны, в частности, «Ботаника», «Зареченский», «Наугорский». Цены на жилье, предлагаемое ОАО «Орелстрой», значительно ниже рыночных.

Контакты:

302030, г. Орёл,  площадь Мира, д. 7 

Тел. (4862) 55-05-23 –  приёмная, 55-05-31 – приёмная (факс), 54-49-56 – офис продаж 

© OОО «Орловский вестник». Все права защищены. Любое использование материалов допускается только с согласия правообладателя. При перепечатке ссылка на источник обязательна.

Рекламодателям