Орелстрой
Свежий номер №33(1237) 20 сентября 2017 Издавался в 1873-1918 г.
Возобновлен в 1991 г.

Газета общественной жизни,
литературы и политики
 
Твоя Родина, сынок

Орел нерентабельный

26.08.2014

А сейчас – новости. На повестке дня их две: хорошая и плохая. Начнем с хорошей. Рынок коммерческой недвижимости в России на подъеме. Ни напряженная политическая обстановка, ни снижение потребительского спроса на его активность никак не повлияли. Ритейл в поисках нового потребителя идет в регионы, стараясь занять лучшее место под солнцем, а точнее – в торгово-офисной зоне. Новые коммерческие квадратные метры активно вводятся в областях и тут же находят своего арендатора. А теперь плохая новость: к Орлу эта тенденция имеет слабое отношение.

Качество vs количество

Уже третий год подряд инвесторы, в том числе иностранные, испытывают повышенный интерес к сектору коммерческой недвижимости. В России, начиная с 2011 года, объем инвестиций на эти цели остается на уровне восьми-девяти млрд долларов. Львиная доля средств направляется в торговые и офисные активы.

– Это выгодное вложение финансов, – отмечает Анна Дзюба, аналитик российской риелторской компании. – В начале года около двадцати международных брендов заявили о своем желании выйти на российский рынок. И подыскивали подходящие площадки для своих представительств. В частности, одна крупная международная сетевая компания попросила нас подобрать помещения для размещения торговой зоны и регионального офиса в Курске, Орле и Брянске. В вашем городе качественных предложений, увы, не нашлось. В итоге этот бренд обошел Орел стороной.

Сказать по правде, в словах эксперта я поначалу усомнилась. На центральных улицах города, в некоторых торговых центрах тут и там висят объявления: «Сдается в аренду». Неужели из этого изобилия свободных площадей нечего выбрать?

– Фактически нечего. Количество в разы превышает качество, – ответил на мой вопрос знакомый ритейлер.

На днях рантье, у которого он второй год арендует помещение, потребовал внести энную сумму в качестве «якорных». И попросил дополнить стоимость аренды процентом от прибыли. Мол, не нравится – съезжай. Помыкался мой знакомый, помыкался: здесь занято, там аренда дорогая, тут еще дороже, да и остался на прежнем месте, но с новыми условиями.

– Орел – непривлекательный для бизнеса город. Те инвесторы и сетевики, которые хотели зайти, уже зашли. Новых ждать – что просить у моря погоды. У нас низкая покупательская способность, относительная небольшая численность населения и необоснованно высокая арендная плата. У многих рантье агрессивная политика: они с большой неохотой идут навстречу ритейлу: пусть уж лучше здание пустует, но цену не снижу. Это одна из причин, почему многие торговые точки закрываются, – поделился мнением специалист агентства недвижимости Владимир Зайцев.

Действительно, уже сегодня в Орле появились полупустые торгово-офисные центры-аутсай-деры. Да и так называемая «красная линия» (зона от Герценского моста до «Чайки») пестрит одинокими заброшенными витринами. Спасет ли ситуацию появление «свежих» игроков?

Кто на новенького?

Такие, кстати, на подходе имеются. Готовятся к открытию новые торговые центры в районе гастронома «Москва» и на улице Октябрьской. Строится вторая линия ЦУМа. Но кто гарантирует, что эти здания не окажутся в списках низколиквидных для арендаторского пула?

– Строительство новых коммерческих площадей в Орле ведется и продолжится в будущем. Нетрудно найти деньги на строительство нового объекта, гораздо сложнее сделать его жизнеспособным. Здесь важны не только географическое расположение и низкая арендная плата, но и наличие необходимых коммуникаций, удобной парковки, территории под разгрузку, мест под вывески. Вы сами видите: спрос так и остается неудовлетворенным. Рынок перенасыщен предложениями, которые не устраивают предпринимателей и потребителей. Сохраняется нехватка качественных проектов, – продолжает Владимир Зайцев. – Популярными как у арендаторов, так и посетителей были и остаются торговые центры с продуманной концепцией и грамотной политикой по отношению к предпринимателям-арендаторам. А их можно пересчитать по пальцам одной руки.

Анна Дзюба уверена, что из всех упомянутых проектов наибольший шанс стать коммерчески успешным есть у второй очереди ЦУМа.

– Здесь уже сложился свой устойчивый арендаторский пул, нет текучки, – отмечает г-жа Дзюба. – Строительство новых квадратных метров обосновано «листом ожидания». Строительство, скорее всего, ведется под арендаторов.

То же самое можно сказать и о развитии ТМК «Гринн». За время работы эти торговые центры показали высокий уровень посещаемости и востребованности среди посетителей. Как следствие, растет спрос на аренду помещений со стороны потенциальных арендаторов. Вот тогда и начинается строительство дополнительных площадей. Так, например, и ТЦ «Радуга» активно расширяется в соответствии с существующим спросом.

К сожалению, для раскачки рынка коммерческой недвижимости одного разумного подхода от собственников зданий и ТЦ мало. Нужен комплексный подход, уверены риелторы. И роль городских властей здесь переоценить нельзя. Но об этом чуть позже.

Street-retail у нас не пройдет

Если заглянуть в областные центры регионов – наших соседей по ЦФО, нельзя не отметить тот факт, что у них активно развивается формат уличной розницы, так называемый street-retail. Это торговые и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы и витринами. В развитых городах из точек street-retail складываются целые торговые улицы.

– Сегодня в России это самые ликвидные квадратные метры как на вторичном, так и первичном рынке. Цены на продажу и аренду здесь наиболее высокие. Но объекты окупаемы, – заявляет Дмитрий Рязанцев, сотрудник орловского риелторского агентства. – За такие торговые точки, особенно расположенные в зоне «красных линий», арендаторы крепко держатся. В Орле ситуация немного другая.

Вы наверняка не согласитесь с нашим экспертом. Ведь львиная доля первых этажей выигрышно расположенных домов давно скуплена. Но если обратить внимание на вывески, то здесь они меняются с завидным постоянством. В основном эти торговые точки занимают предприниматели с некогда популярной «Молочки» и Северного рынка, считают риелторы. К сожалению, конкурировать по проходимости, ассортименту и ценам с развитыми торговыми центрами они не могут. Даже те магазинчики, которые расположены в зоне «красной линии».

– Этот сектор мог бы найти своего покупателя, а следовательно, закрепить позиции и выжить, – уверена владелица небольшой местной торговой сети Карина Магомедова. – Но для этого потребуются некоторые усилия со стороны городских властей по созданию развитой инфраструктуры.

Карина поясняет на примере. Улица Ленина и зона от Герценского моста до «Чайки» (упомянутая «красная линия») представляет собой не что иное, как собрание обветшалых домов. Ни красивых продуманных фасадов, ни какой-либо мало-мальски приличной зоны отдыха. А чего только стоит внешний облик Торговых рядов на Гостиной.

– Разве здесь можно в свое удовольствие прогуливаться, по пути заходя в магазины? – спрашивает Карина. – Клиентопоток у нас снижается. Бизнес увядает. А значит, это ударит и по городской казне. С чего платить налоги, если торговли нет?

А ведь качественная торговая зона в центре города привлекла бы за собой общепит и точки по потребительскому кредитованию. В выигрыше остались бы и предприниматели, и потребители, и муниципалитет.

– Street-retail вынужденно смещается в сторону новых микрорайонов, – говорит Дмитрий Рязанцев. – Здесь на первых этапах выгодно открывать небольшие магазинчики. Но, повторюсь, именно на первых порах...

К сожалению, процесс формирования торговых улиц в Орле идет очень медленно. И относится это не только к сфере street-retail, но и ко всей отрасли в целом. Например, риелторы уверены, что одна из причин простоя ТЦ «Малиновая вода» – отсутствие посетителей из-за неразвитости инфраструктуры центральной улицы.

– К сожалению, в нашем городе отсутствует понимание того, что рынок коммерческой недвижимости отличается от рынка жилья. Недостаточно просто вводить новые квадратные метры. Для успешного существования этого сектора необходим постоянный экономический рост и развитие инфраструктуры. Поэтому модернизация Орла идет не так быстро и успешно, как у наших соседей, – подвела грустный итог Анна Дзюба, аналитик российской риелторской компании.

А страдают, как всегда, простые орловцы. Когда же наш город выйдет из тени?

Виталия Плахова

© OОО «Орловский вестник». Все права защищены. Любое использование материалов допускается только с согласия правообладателя. При перепечатке ссылка на источник обязательна.

Рекламодателям