Орелстрой
Свежий номер №33(1237) 20 сентября 2017 Издавался в 1873-1918 г.
Возобновлен в 1991 г.

Газета общественной жизни,
литературы и политики
 
Экономика

Орел не резиновый?

30.12.2015

Строить или не строить? Вообще-то, такой вопрос перед Орлом сегодня не стоит. Даже в свете заявлений некоторых застройщиков о том, что, мол, в областном центре не осталось ни одной подходящей площадки для возведения многоэтажных домов. Строить жилье, конечно, нужно. Вопрос – как? Либо «втыкать» на любом мало-мальски приемлемом клочке земли «свечки», будь то стадион или детская площадка. Либо сносить ветхое жилье и преображать город по уму. Первый вариант, безусловно, самый коммерчески лакомый. Второй – для города – самый нужный. По какому пути пойдут городские власти, тоже пока вопрос.

Снова здорово? 

В четверг, 17 декабря, состоялось заседание комитета по строительству Орловского горсовета. Не прошло и года, как депутаты вновь заговорили о необходимости внесения изменений в «Правила землепользования и застройки г. Орла» (ПЗЗ) в части увеличения коэффициента застройки. В ноябре 2014-го этот вопрос был одним из самых дискуссионных, если не сказать скандальных. Тогдашний состав горадминистрации предлагал внести поправки, «благодаря» которым город мог обзавестись (и уже даже начал!) многоэтажными строениями в самых неожиданных местах. В №46 от 10 декабря 2014 года в статье «Строительный йогурт» «ОВ» детально рассказывал о специфике этих многообещающих планов.

Если очень коротко, суть готовящихся изменений в ПЗЗ крайне проста: разрешить строить на меньших участках земли дома большей площади и/или высотности. Два термина – «коэффициент застройки» и «коэффициент строительного использования земельного участка» – для обывателя означают лишь одно. То, на сколько благоустроена будет территория вокруг дома. И будет ли она вообще.

Чем выше оба этих коэффициента, тем меньше места остается для парковок, спортивных и детских площадок и т.п. В самом «уплотненном варианте» гулять вам предложат в горсаду, а на пробежку отправляться на соседний стадион. На который вас, правда, вряд ли кто пустит.

С 2008 года в Орле действует требование о соблюдении при строительстве многоэтажных домов дифференциации: для пятиэтажек процент застройки составляет 27, 16-этажный дом может занимать 13 процентов от площади земельного участка

Когда речь идет о строительстве целых микрорайонов, вырастающих на свободных гектарах земли, соблюдение установленного законодательством коэффициента застройки в 13 процентов – не проблема. Но в границах Орла возможности и дальше строить без отхождения от этой цифры просто нет. Это признают и застройщики, и чиновники, и депутаты. Так что вопрос о повышении коэффициента застройки, а также коэффициента строительного использования (и даже об отмене последнего) снова стал актуальным. Напомню, год назад тогдашний состав горсовета под руководством Сергея Ступина так и не вынес его на сессию. Решать эту проблему придется новым народным избранникам и новому составу городских чиновников.

Впихнуть «невпихуемое»

– Вопрос изменений в ПЗЗ обсуждается уже достаточно давно, – напомнил депутатам глава городского управления архитектуры и градостроительства Олег Минкин. – В 2014 году мы провели все положенные законом процедуры, прошли публичные слушания, вопрос был рассмотрен на профильном комитете горсовета, но на сессию его так и не вынесли. К тому же, в 2015 году произошел ряд важных изменений, из-за которых мы уже не можем принять те поправки в ПЗЗ, о которых шла речь год назад, в первоначальном варианте. Во-первых, речь идет о передаче большинства наших функций в областное управление архитектуры и градостроительства. Но внесение изменений в ПЗЗ по-прежнему прерогатива муниципалитета. Во-вторых, неактуален старый вариант еще и потому, что в текущем году поправками в федеральное законодательство из СНиПа, лежащего в основе документа, изъят закрепленный норматив благоустройства в расчете на одного проживающего. Но прописан он где-то должен быть, как вариант – в новых ПЗЗ.

У орловских застройщиков есть свой взгляд на то, каким должен быть этот новый вариант. Более того, ряд строительных компаний уже апробировал его на практике. Сегодня в Орле выросло порядка трех десятков (!) многоэтажек, построенных с коэффициентом 0,27. Эти «выскочки» видны из любой точки города, многие из них своим рождением «похоронили» живописные городские виды, закрыв собой храмы и панорамы Орла.

Неудивительно, что их «папы» сегодня активно лоббируют изменения в ПЗЗ именно на 27 заветных процентов. То есть ровно на столько, чтобы сдать-таки эти новостройки в эксплуатацию. Но есть и другой вариант.

... и рыбку съесть

О нем «ОВ» рассказал председатель комитета горсовета по строительству Владимир Строев:

– Мы задали себе такой вопрос: а какой же максимальный коэффициент застройки возможен сегодня при выполнении всех норм по благоустройству? Причем нужно оговориться, что в существующих правилах благоустройства прописано, что эти нормы можно уменьшать в два раза (на 50 процентов), например, если речь идет об участке со сложным рельефом, каких-то стесненных условиях, то есть прописана определенная процедура, когда это можно делать. К слову, большинство новостроек, возведенных в Орле с превышением допустимого коэффициента, ее соблюли, то есть построены легально. Тем не менее, произведенные специалистами расчеты показали, что чем выше этажность, тем ниже должен быть коэффициент застройки. Так, для 17-этажного дома этот коэффициент составляет порядка 16 с чем-то процентов. Соответственно, при 50 процентах «отступления» это будет 21 процент. Мы это проверяли на трех реальных жилых домах. Коэффициент строительного использования земельного участка тоже может быть повышен, не более чем до показателя 2,5. Но ни в коем случае не отменен, ведь это приведет к тому, чтобы дома будут продавать вообще без прилегающей территории.

По информации Владимира Строева, в пояснительной записке к предложению городской администрации по изменениям в ПЗЗ на сегодняшний день фигурирует 27-процентный коэффициент застройки, причем без учета этажности здания, а также здесь прописана возможность отменить коэффициент строительного использования. Аналогичные предложения внесены рядом строительных организаций Орла. Правда, никаких расчетов по данному проценту нет. С таким же успехом вместо 27 могло быть написано 72. Но ведь это не просто цифры. За ними стоит будущее города, то, каким он станет завтра. А разве ради этого самого завтра – светлого, хотелось бы! – не стоит хорошенько пораскинуть мозгами?

Мэр Орла Василий Новиков, как видится со стороны, это понимает. Объехав лично орловские «27-процентные новостройки», он заявил:

– Мы должны принять взвешенное решение с учетом всех социальных вопросов. Необходимо разработать документ, по которому город будет развиваться в течение многих лет. Нужно установить четкие, понятные правила застройки, которые будут соблюдать инвесторы и строители.

На профильном комитете горсовета в минувший четверг депутаты, конечно, не изменили ПЗЗ. Но определили: «прошлогодний» вариант поправок более не актуален. Предстоит заново начать всю процедуру подготовки и внесения поправок в ПЗЗ с тем, чтобы этот документ стал абсолютно легитимным. На это может уйти от трех до шести месяцев. За это время вновь предстоит провести публичные слушания, согласовать документы с надзорными ведомствами и т.д. От того, каким будет конечный вариант поправок, зависит то, в каком городе мы проснемся завтра, что увидим из своего окошка: площадь, сквер или улицы немножко.

Владимир Строев, председатель комитета по строительству Орловского городского Совета, председатель Совета директоров ОАО «Орелстрой»

В Орле произошла подмена понятий. Разрекламированная программа развития территорий местами свелась к сносу «мешающих» домов с последующим возведением «свечек». Никакой социальной составляющей, то есть обещанного благоустройства старых микрорайонов, возведения объектов соцкультбыта, нет. Мы предлагаем утвердить новые строительные коэффициенты, основанные на точных расчетах, и сделать сноску: в случае, если речь действительно идет о развитии застроенных территорий, то в каждом конкретном случае, по каждому конкретному кварталу решение будет приниматься индивидуально.  

Елена Майорова

© OОО «Орловский вестник». Все права защищены. Любое использование материалов допускается только с согласия правообладателя. При перепечатке ссылка на источник обязательна.

Рекламодателям