Орелстрой
Свежий номер №28(1232) 17 августа 2017 Издавался в 1873-1918 г.
Возобновлен в 1991 г.

Газета общественной жизни,
литературы и политики
 
Экономика

Недвижимость уходит в тень?

10.02.2016

Рынок недвижимости Орловской области демонстрирует отрицательную динамику. Впервые за последние несколько лет эксперты отмечают снижение стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Но стоит ли радоваться такому повороту, риелторы прогнозировать не спешат. С чем связано удешевление квартир, позволят ли нынешние цены решить орловцам свои жилищные проблемы и какова в целом ситуация в этом секторе экономики, выяснял «ОВ».

 

Строить стали меньше

Прошлый год характеризуется не только падением ценовых показателей, но и снижением темпов строительства. В 2015-м на Орловщине ввели свыше 391 тысячи квадратных метров жилья. Это на 16,5 процента меньше, чем в предшествующем периоде. Как и прогнозировал ранее «ОВ», больше половины из общего объема жилья пришлось на долю индивидуальных застройщиков – более 201 тысячи квадратных метров. Действительно, строительство в частном секторе с каждым годом наращивает обороты. И, по словам участников орловского рынка недвижимости, частный сектор по вводу жилья будет с каждым годом оттеснять застройщиков-юрлиц. Впрочем в минувшем периоде по сравнению с прошедшими годами здесь отмечен незначительный рост – всего на 2,3 процента.

Недоработала по темпам строительства не только Орловская область, но и страна в целом. Хотя одной из задач, поставленных президентом Владимиром Путиным, является увеличение объемов жилищного строительства и обеспечение доступности жилья для россиян. Так, к 2016 году по общероссийским показателям требовалось выйти на отметку в 100 миллионов квадратных метров жилья в год, а к 2020-му – в 142 миллиона. Однако, по предварительным оценкам Минстроя РФ, в стране к концу прошлого года было введено порядка 75 миллионов квадратных метров. Значит, недотягиваем…

Ветхие перспективы

Застройщики сетуют, что в этом году темпы строительства как минимум в областном центре продолжат снижение. Земельные ресурсы Орла под застройку закончились. В доказательство приведем информацию, озвученную полгода назад начальником городского управления архитектуры и градостроительства Олегом Минкиным:

– В Орле, в черте города, практически нет свободных территорий под строительство. В новом генплане мы предложили расширить границу города в северном направлении – между Болховским и Наугорским шоссе. Однако из министерства пришел ответ с замечаниями, которые ставят нашу инициативу под большой вопрос. В связи с этим одну из главных возможностей для формирования новых участков я вижу в реализации программы развития уже застроенных территорий со сносом аварийного жилья.

К сожалению, не все застройщики видят в этом предложении панацею от дефицита квадратных метров. Мол, ветхого и аварийного жилья в Орле много. Казалось бы, сноси и строй. Но снести такие дома, подготовить участок под застройку и предоставить квартиры всем жителям этих аварийных домов – удовольствие не из дешевых. Не все банки готовы кредитовать застройщиков под эти программы на приемлемых условиях. Поэтому многие строительные организации не рассматривают пока даже в перспективе возведение новых жилых домов на месте ветхих.

Казалось бы, в условиях нехватки земли, а следовательно грядущего дефицита квартир, рынок должен среагировать ростом цен на квадратный метр. Но, как мы отметили выше, стоимость жилья сегодня, наоборот, падает.

Все ниже и ниже

Согласно данным Орелстата, цены на жилье в регионе стали снижаться с начала 2015 года. Особенно заметна отрицательная динамика на рынке вторичного жилья. Так, во втором квартале прошлого года типовые квартиры на вторичном рынке и новые улучшенной планировки подешевели в среднем на два процента, вторичка улучшенной планировки – на семь процентов.

К концу прошлого года на первичном рынке стоимость квадратного метра в среднем составила 37 251 рубль, подешевев по сравнению с аналогичным периодом 2014-го на 324 рубля. На вторичном рынке цены в среднем упали на 2540 рублей, достигнув 35 207 рублей за квадратный метр.

Чем же обусловлен такой ценовой виток? По словам риелтора Дмитрия Цыганова, в первую очередь падение цен на квадратный метр было вызвано повышением процентной ставки по ипотеке. До сих пор львиная доля сделок по приобретению жилья совершается за счет ссуд и займов. И повышение ставки на два-пять процентов больно ударило по карманам орловцев, некоторые решили просто отказаться от улучшения жилищных условий.

– Дабы избежать существенного снижения спроса, риелторы были вынуждены снизить цены на указанные два-пять процентов. Таким образом, стоимость ипотечного жилья осталась фактически без изменений. Конечно, у продавцов несколько снизилась прибыль, но продажи остались более или менее ровными. Так что ничего критичного в подобной тенденции (в снижении цен) я не вижу, – считает Дмитрий.

Рынок вступил в кризис?

Иного мнения придерживается другой участник жилищного рынка – Елена Колосова. Падение ценовых показателей, причем не только в нашем регионе, но и в целом по стране, риелтор в открытую называет негативным моментом.

– Как показывает практика, это первая ласточка серьезного финансового кризиса в жилищной отрасли. Ведь, несмотря на падение ценника, спрос на приобретение квартир не растет, а сокращается, – убеждена Елена.

Причину отсутствия покупательского интереса на фоне удешевления жилья эксперт видит в дефиците «живых» денег у населения, сокращении выдачи банками ипотечных кредитов, очередной девальвации рубля. Так, в стране, по данным Росреестра, только в первом квартале 2015-го общее количество зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи и договоров долевого участия снизилось на три процента (по сравнению с аналогичным периодом 2014-го). А количество сделок с ипотекой, зарегистрированных Росреестром в первом квартале 2015 года, упало на 18 процентов.

– Для стимулирования потребителей ряд риелторов и застройщиков снизили цены. Но сделали, на мой взгляд, только хуже. Если раньше, беспокоясь о будущем своих накоплений, орловцы старались вложить средства в самое надежное – в недвижимость, то сейчас ситуация иная. Проанализировав снижение рублевой стоимости жилья, наши сограждане перестали считать покупку недвижимости гарантированным источником сохранения денежных средств. Ведь от дальнейшего падения цен на квартиры рынок не застрахован, а значит, покупатель может остаться в убытке. Факт остается фактом, рынок недвижимости – это сектор физических лиц, и фактор субъективного восприятия реальности играет огромную роль. Именно поэтому сегодня сделки по купле-продаже квартир совершаются зачастую только в случае острой необходимости решения квартирного вопроса, – комментирует эксперт.

Планы и прогнозы

С прогнозами пока туговато. Слишком туманны сейчас перспективы макроэкономического и политического развития страны.

– Ясно только одно – рынок вторичного жилья страдает и будет страдать от снижения потребительского спроса сильнее, чем первичка. Интерес к вторичке будет снижаться из года в год. А вот первичный рынок в прошлом году поддержала введенная государственная программа субсидирования процентных ставок. Вероятнее всего, и в этом году она поддержит застройщиков за счет тех слоев населения, у кого еще есть какие-то сбережения и кто стремится вложить их во что-то более-менее надежное, – говорит руководитель орловских бизнес-курсов Татьяна Астахова.

Период же глубокой стагнации жилищного рынка наступит, по оценкам аналитиков еженедельника «Квартирный вопрос», ориентировочно в 2018 году. В ответ на снижение покупательской способности застройщики начнут вести более консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные объекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые. Ориентировочно к 2019 году ситуация стабилизируется, и в 2020-м начнется восстановление. Впрочем, такой прогноз развития возможен, только если государство поддержит застройщиков и потребителей рублем или, проще говоря, введением новых доступных программ  строительства и последующего приобретения жилья.

Протянет ли федеральная власть руку строительному сектору, покажет время.

К слову сказать, 1 февраля президент Владимир Путин заявил о необходимости разрешить в кратчайшие сроки жилищный коллапс:

– Это очень важный вопрос. Нужно и на федеральном, и на региональном уровне помочь реализовать это жилье: строителям помочь реализовать, а людям – помочь купить.

Справка «ОВ»

Орел попал в топ-10 городов с самой дешевой недвижимостью, отмечает «Лента.ру». Как пишет издание, «жить в городе с таким названием уже стильно, но почему-то недвижимость здесь недооценена. Возможно, потенциальных покупателей отпугивает число промышленных предприятий, работающих в Орле и поблизости». Вероятно, считая стоимость жилья на Орловщине недооцененной, эксперты не учли реальные доходы орловцев, большинство из которых десятилетиями мечтает о новом жилье.

Виталия Плахова

© OОО «Орловский вестник». Все права защищены. Любое использование материалов допускается только с согласия правообладателя. При перепечатке ссылка на источник обязательна.

Рекламодателям